2023년부터 기존 보금자리론, 적격대출, 안심전환대출을 통합한 특례보금자리론이 운영된다고 합니다.
현재까지 나온 언론 보도 내용에 따르면 집값이 9억원 이하인 경우에 소득에 상관없이 최대 5억원까지 대출이 가능합니다.
그런데, 집값 즉 주택가격을 어떻게 산정하는지 궁금한 분들이 많을 것 같은데요. 주택금융공사 홈페이지에 공시된 자료를 바탕으로 주택가격을 평가하는 방법을 자세히 알아보겠습니다.
0. 주택가격 평가 방법
보금자리론은 대출을 받고자 하는 분의 대출채권과 담보권(주택)을 주택금융공사에 넘기고 대출금을 받는 구조이기 때문에 담보권인 주택에 대해서 주택금융공사가 평가하는 방법을 안내하고 있습니다.
담보주택의 평가액은 대출승인일 현재 기준의 1. 가격정보 → 2. 공시가격 → 3. 분양가액 → 4. 감정평가액 순서로 적용됩니다.
1. 가격정보 기준
KB 시세정보의 일반 평균가를 우선 적용합니다. 만약 KB 시세가 없는 경우 한국부동산원(부동산테크)의 시세정보의 하한평균가와 상한평균가를 산술평균한 값을 적용합니다. 참고로 필로티 여부와 관계없이 최저층의 경우 하한가를 적용합니다.
다만, 주택 구입용도인 경우 실제 매매가액과 시세정보를 비교하여 이 중 낮은 금액을 적용합니다. 매매가액은 주택금융공사에서 매매계약서를 징구하여 확인하고 소유권 이전 후 대출을 신청하는 경우에는 등기사항전부증명서상 거래금액을 준용합니다. 또한, 재건축이나 재개발조합, 주택조합 등의 조합원 보유분인 경우 권리가액과 추가 분담금을 포함하여 매매가액을 산정합니다.
▶ KB시세 확인 : KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리 (kbland.kr)
▶ 부동산테크 시세 확인 : 부동산테크 (rtech.or.kr)
2. 공시가격 기준
주택에 대하여 국토교통부장관 또는 지자체장이 평가하여 공시한 가격을 말합니다. 한국부동산원에서 제공하는 부동산 공시가격 알리미에 들어가시면 확인할 수 있습니다.
한편, 가격정보가 없어 공시가격으로 담보주택 평가 시 대출금액이 부족한 경우에 주택금융공사가 감정평가를 실시할 수도 있습니다.
▶ 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
3. 분양가액 기준
가격정보가 없고 신규로 입주하는 아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출을 취급할 때에는 분양가액을 적용합니다. 다만, 투기지역 및 수도권 투기과열지구는 제외합니다. 여기서 신규 입주 아파트의 조건은 300세대 이상 및 대출 신청일 등이 아파트 사용승인일 이후 6개월 이내여야 합니다.
재건축, 재개발조합, 주택조합 등의 조합원 보유분인 경우 권리가액, 추가 분담금을 포함하여 산정하되, 할인 분양 등으로 분양가액과 실제 계약금액이 상이한 경우 이 중 낮은 금액을 적용합니다.
4. 감정평가액 기준
주택금융공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서 상의 감정평가액을 적용합니다. 다만, 선순위 디딤돌대출이 있는 경우 주택도시보증공사(HUG)와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서 상의 감정평가액을 적용합니다.
한편, 아파트에 한하여 공동주택가격자문서 담보가액을 감정평가액으로 간주할 수 있습니다.
마지막으로 가격정보 또는 분양가액을 적용할 수 있음에도 불구하고, 채무자가 감정평가 수수료를 부담하면 감정평가액을 우선 적용할 수 있습니다. 다만, 구입 용도인 경우에는 매매가액이 감정평가액보다 높은 경우에 한하여 감정평가가 가능하며, 평가한 결과 감정평가액이 가격정보보다 크면 감정평가액을 적용하고, 가격정보가 크면 가격정보를 적용합니다. 그러나 가격정보 또는 분양가액이 6억원을 초과하면 감정평가 신청이 불가능합니다.
보다 상세한 내용은 첨부해드리는 주택금융공사 홈페이지에 게시된 자료를 참고하시기 바랍니다. (2022.12월 기준)
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